Кайрат Кубанычбеков, аналитический центр «БизЭксперт».
Долгосрочная целенаправленность на развитие экспорта Кыргызстана возобновляет рынок индустриальной недвижимости, и показывает перспективу строительства индустриальных объектов и складских помещении, продвигая деятельность девелоперов.
В мировой практике роль девелоперов на рынке индустриальной недвижимости очень высока. На примере можно увидеть, что индустриальные объекты мирового масштаба такие как «Траффорд Парк» в Великобритании, «Евро Индастри Парк» в Германии, «Делта парк» в Бельгии и многие другие, созданы благодаря находчивости девелоперских компании. В отличие от строительных компании, схема работы девелоперов имеет ступенчатый характер.
Каждый этап имеет 8 категорий:
1. Приобретение;
2. Финансирование;
3. Изучение рынка и стратегия рынка;
4. Окружающая среда;
5. Утверждение и разрешение;
6. Улучшение;
7. Транспорт и доступность;
8. Продажа.
Главным стимулом девелоперов для создания индустриальной недвижимости является комплекс экономических выгод такие как:
• Высокий доход на квадратный метр;
• Инфраструктура и низкая стоимость оказания услуг;
• Перепланировка и повторное использование.
Однако на территории Кыргызстана, девелоперы ориентированы, в частности, на жилые и торговые комплексы, что приводит потере потенциальных выгод от строительства промышленных объектов.
С практической стороны, стоимость строительства индустриальной недвижимости выходит дешевле, чем жилые объекты. В настоящее время в Кыргызстане можно построить промышленные объекты от 150 до 250 долларов США за кв. м и цена на продажу составит до 500 долларов США за кв. м. Тогда как себестоимость жилых домов выходит от 250–350 долларов США за кв. м, и продаются от 600 до 800 долларов США.
А срок эксплуатации промышленных зон тоже имеет короткий срок в сравнении с жилыми участками. На данный момент строители готовы построить индустриальные объекты от 1 до 1,5 года в то время как жилые здания в среднем строятся от 1,5 до 3 лет (диаграммы 1, 2). Причиной быстрой постройки является малоэтажность и легкая конструкция стен. Площадь индустриальных объектов очень разнообразно и максимально доходит до 25 тыс. га. Важно отметить, что доля производства от ВВП составляет 13%, сельское хозяйство 15%, а торговля – 17%. А объем производства увеличивается с каждым годом (диаграммы 3, 4).
Диаграмма 1.
Диаграмма 2.
Диаграмма 3.
Диаграмма 4.
Источник: www.stat.kg
Во всем мире, методы купли-продажи индустриальных зон проводятся как ипотечная форма залога. Но в настоящее время, промышленные зоны и производственные участки сдаются в аренду и продаются в окраинах города таких местах как, Пригородное, село Ленинское, Антоновка, Кок жар, трасса Шабдан батыра, и других селах и городах Чуйской области без участия финансовых институтов. То есть, продажа и покупка производятся только при оплате полной суммы. Цены на вторичном рынке при покупке участков промышленного назначения колеблется от 5 млн до 50 млн сомов в зависимости от размера площади, местонахождения и инфраструктуры. Такая цена в наличку становится единственным барьером для покупателей.
Параллельно с индустриальной недвижимостью, развивается и рынок складских помещений. Средняя арендная стоимость склада на 1 кв. м составляет от 100 до 350 сомов, а продажная стоимость от 1 млн до 3 млн сомов. В частности, потребители требуют склады площадью от 100 до 1000 кв. м рядом с производственными участками. Но предложение складских помещений имеет разную стоимость, площадь и местоположение, что затрудняет логистику производства.
Такая проблематичная ситуация производства показывает перспективу строительства индустриальных объектов и складских помещений на территории Кыргызстана.
Финансовые институты достаточно хорошо обеспечивают потребность предпринимателей, предоставляя финансовые средства в разных объемах с разными кредитными ставками для приобретения производственных помещении. Например, условия кредитования одного из ведущих коммерческих банков, показывает кредитную процентную ставку от 14 до 25 процентов годовых в долларах США в зависимости от объема суммы, а в национальном валюте процентная ставка по кредитам составляет 24 процента. Процентные ставки по кредитам в Российско-Кыргызском Фонде Развития для субъектов малого и среднего бизнеса составляют: в долларах США — 5 процентов годовых, в национальном валюте — 12 процентов.
В итоге можно сказать, что в Кыргызстане имеется огромная перспектива строительства индустриальной недвижимости в связи с государственной стратегией по развитию экспорта. Ведь индустриальная недвижимость строится за счет девелоперов, что показывает важную роль девелоперов недвижимости на рынке промышленных объектов.
